摩天大楼冲动 中小地产商争盖第一高楼

刷新深圳纪录京基集团欲建666米高楼

2011年4月，高达441.8米的深圳京基100大厦封顶，成为深圳最高楼。近日《每日经济新闻》记者获悉，深圳京基集团正打算刷新自己创造的深圳第一高楼纪录，打算在深圳晶都酒店旧址上，再建一座高度约666米的高楼以及横向666米跨越深南大道的“卧楼”，与现有的京基100大厦相连，案名暂时定为“天街+地街”。

然而，开发摩天大楼，开发商需要挺过多道难关。资料显示，从2007年到2009年京基100已经累计投资4.8亿元，不到京基原计划投资金额的1/10。由于开发现金流紧张，2008年京基集团明显放缓了开发速度。

事实上，除了深圳的第一高楼，京基集团还在南京开发第一高楼，并在深圳下沙建造一个68层的摩天大楼。明明经历过摩天大楼开发的困难和风险，为何京基集团为何仍然对建摩天大楼情有独钟？中小地产商开发第一高楼又有哪些必须具备的资源和条件呢？

欲在多地盖摩天大楼

据悉，目前京基集团正计划在深圳罗湖蔡屋围旧改片区建设一座高度达到666米的新摩天大楼，该规划方案有一个极富创意的名字叫“天街+地街”，拟建设一栋纵向666米的深圳新第一高楼，一栋横向666米横跨深南路的“卧楼”，并与已建成的京基100大厦相连接。

对此，深圳京基集团副总经理熊伟表示：“这个想法已经提出很久了，正在规划设计当中，还没有正式立项。”

实际上，京基集团并不满足只在深圳建设摩天大楼。5月9日，在2012中国（南京）浦口新城建设推介会暨重大项目签约仪式上，京基集团与当地政府签下总投资50亿元综合体项目框架协议，该项目集商务办公，高档写字楼、星级酒店、大型购物中心为一体，计划建设主体建筑高度为400至500米的摩天大楼，总建筑面积将达到83万平方米，比深圳京基100项目还大三分之一。

据《每日经济新闻》了解，京基集团的浦口项目高度可能会超过此前绿地在南京打造的地标建筑绿地紫峰大厦。京基集团方面则表示，这是京基布局长三角经济圈的重大举措，也是建成京基100后的又一摩天大楼梦想。

目前，京基集团在深圳福田区下沙的另一个城市旧改综合体项目正在建设之中，预计2014年竣工，其主体建筑高度超过300米，共68层。这使得京基集团已建成和拟建的摩天大楼超过了3个，对于京基集团这个民营房企来说，其战略雄心和想追求的高度还没有“见顶”。

正当外界疑惊叹京基集团大手笔投资的同时，一个疑问也由此产生，能建造数座摩天大楼，京基集团的勇气和信心何来？

有业内人士指出，京基集团建设摩天大楼似乎与当地政府城市形象和经济发展有关。一方面，在政府看来，京基100的运营成功是深圳城市旧改的典范。目前，深圳市政府计划将京基100附近的蔡屋围金融中心区改造成为国际消费中心，新一轮更新将继续强化以金融为核心的高端商业商务区功能。这将大大提升深圳的城市形象。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为，经济利益是推动企业疯狂建高楼的主要因素。随着城市土地空间的缩小，建筑必然向高空发展，而产业升级加大了企业对高端写字楼的需求，从而推动城市中心区摩天大楼的大发展。

熊伟称，在做京基100大厦之前，京基做过大量的市场调研。他认为，随着深港一体化的加快，有很多香港企业到深圳来发展，这对写字楼的需求非常旺盛，深圳本地企业对高端写字楼更新换代的需求也非常大。

承认有不少风险和困难

目前，对于摩天大楼的定义，业界大多认同是高度超过152米或50层以上的大楼。

近两年来，各地超高大楼项目纷纷上马，一些房企掀起了摩天大楼“竞赛”。据统计，目前国内在建的摩天大楼超过200座，而5年后中国的摩天大楼数量将超过800座。

摩天大楼建设盲目跟风，是业界普遍担心的问题。熊伟认为，摩天大楼拥有不少的风险，包括前期、中期、后期的风险。在他看来，国内大多摩天大楼项目在立项方面很盲目，“在立项过程中没有对项目后期的具体情况想清楚，很盲目地去做，求快求大求全求新，没有对整个建筑后期管理进行思考。”

此外，不断兴起的摩天大楼狂热，也引起业界对未来市场泡沫的担忧。对于深圳未来摩天楼的分布情况，高力国际报告称，深圳未来五年有52栋50层高的“超高层建筑”建成。一旦经济发展减速，预期的市场需求也会大大缩减。

另一方面，摩天大楼建设对企业资金链安全的要求却比其他任何地产项目都要高。

“摩天大楼的开发周期非常长，对资金的需求非常大，能不能支撑这个周期，开发商的资金能否经得住考验，这是风险之一。”熊伟称。

实际上，从2004年立项拿地到2011年正式封顶，京基100项目耗时7年，其中建设时间用了3年。熊伟认为，京基100的开发速度相对较快，其他摩天大楼项目一般都需要5~10年时间。

对于开发商而言，建设过程中资金能不能跟上成为关键问题。还可能会遇到其他一些麻烦会延长建设周期。

摩天大楼后期管理也是对企业的一种考验，决定了项目以后的生存。用熊伟的话说，即便大楼能建起来，一旦项目进入招商环节以及后期运营管理，缺乏一支有经验的管理团队，这对企业来说是致命的。

此外，摩天大楼其经营管理和物业维护管理成本比普通写字楼要高得多。“目前有很多企业，有能力开发却不具备后期管理运营的能力。”熊伟称。

考验现金流的稳定性

令外界疑惑的是，京基集团计划有多个摩天大楼项目开发，资金是否足以支撑？

据悉，目前京基集团旗下包括KKMALL、京基百纳广场、铜锣湾广场、御景华城商业广场、大梅沙京基酒店等近10个商业地产项目，商业面积达到80万平方米，已经运营的商业总资产规模超过100亿元。这使得京基集团成为商业地产领域的一艘“隐形巨舰”。

京基集团能够成功运营深圳“第一高楼”的根本原因还在于商业地产项目提供的稳定现金流。“京基一直比较稳健，不是特别缺钱，现在拥有的资金能够支撑商业项目的发展。”熊伟称。

在尝到摩天大楼的“好处”之后，京基集团欲望进一步膨胀，在制定的五年战略发展规划中，将在南京浦口项目复制另一个京基100大厦。“如果能达到我们战略目标，3到5年会启动我们的上市进程。”熊伟称。但即便如此，京基100在深圳市场的成功，能否最终在全国复制，避免“水土不服”而导致失败，仍需要市场的检验。(作者：杨羚强 胡廷鸿)