摩天大楼冲动 中小地产商争盖第一高楼

直到今年5月份，楼市才开始出现复苏迹象，多数地产商的资金链也出现好转。

与以往不同，本轮第一高楼开发潮更多来自中小地产商。已经在深圳造过第一高楼“京基100”的京基集团，又准备将自己的纪录刷新，最新的深圳第一高楼高度将达到666米。

与此同时，从来没有商业地产开发经验、造空调出身的远大集团，欲在湖南长沙用仅仅7个月时间，超过40亿元的投资建设世界第一高楼。

令人疑惑的是，连全国前十、前二十开发商都未必敢轻易碰的第一高楼项目，为什么中小地产商却敢于在市场整体趋势尚不明朗的现在，就主动出击，开发世界最高楼。

低价地带来的开发冲动？

事实上，多数业界人士对于中小地产商开发第一高楼，包括类似的大型城市综合体、大型旅游地产并不看好。原因很简单，目前的市场环境，已经过了像当年那样支持开发商迅速发展的岁月。

正略钧策管理咨询合伙人兼副总裁薛迥文说，中小地产商选择造超高层写字楼，包括开发城市综合体以及大型旅游地产的原因非常简单，仅仅是因为商业地产和城市综合体、旅游地产的土地成本非常低廉。受到这些低廉价格的土地吸引，才促使了这些中小地产商开发投资额可能远远超过净资产规模的项目。

《每日经济新闻》记者侧面了解到的一些情况也证实，大型地产开发项目的确可以让企业能以较低的成本获得大面积的土地。以远大集团此前计划开发的世界第一高楼为例，整个项目的总建筑面积高达100万平方米，如果远大最终的投资额只有40亿元的话，那么每平方米的投资额只有4000元。

在国内很多二线城市的核心区域，4000元甚至不够土地单价。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟也曾经告诉过记者，写字楼的安装成本通常可以达到住宅楼的两倍。目前住宅楼的安装成本至少是2000元/平方米。更何况远大的建造方式和常规不同，根据报道，将采用更多的钢结构，这使得开发成本会更高。

除了有机会获得更多低廉土地外，中小地产商热衷开发第一高楼，还与目前的行业竞争趋势有关。中国指数研究院研究总监陈延彬说，整个地产行业的政策底已现，中小地产商面临的政策压力不如行业集中度逐步提升带来的竞争压力大，从产品特色领域和多元化经营角度考虑，中小地产商也有进入商业地产领域大面积开发的冲动。

控制风险需高明技巧

薛迥文告诉记者，只有特定情况下，中小地产商才有可能通过开发第一高楼、城市综合体以及旅游地产等获得成功。

上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成则进一步表示，和城市综合体相比，中小地产商开发商业地产的难度和风险其实要大得多。因为商业地产的现金回收速度非常缓慢。一个地产公司如果要开发总投资几倍于企业总资产的项目，那么必须实现资金的快速回笼，有必要通过不断地滚动开发来实现。

复旦大学房地产研究所主任蔡为民也持相同的观点。他认为，特别是在目前市场还没完全回暖的情况下，自身实力不强的地产公司，开发那些资金回收速度缓慢的项目，无异于自寻死路；快速开发快速周转，应该是这类企业开发包括第一高楼在内需要大量投资房地产项目所必须的。

不过，薛迥文认为，开发商业地产回笼资金的速度未必会慢。他认为，比如远大地产开发的世界第一高楼，就可以先通过定点销售的方式，将一部分写字楼直接卖给潜在买家，或者干脆和其他企业合资一同共建写字楼，以此解决资金不足带来的压力。

然而，不管开发商准备怎么去做，有一点必须要明确，那就是定位必须要准。周建成说，多数因为宏观调控倒下的开发商失败的最根本原因还是定位失误。