房地产调控的政策底线暂不能被突破

今年前5个月的经济数据表明中国经济正在下滑，导致经济减速的原因与欧美经济不景气有关，但与国内的房地产投资减速关系更大。从行业看，钢铁、工程机械、水泥建材等重工业率先出现下滑，时间拐点出现在去年第三季度，这个时点与房地产投资减速的时点基本一致。最近两个月的轻工业开始出现明显减速，应该是经济传导所致。

从经济逻辑看，房地产销售减速就会导致房地产的新房开工面积增速和土地出让收入的下降，新房开工面积的下降直接影响工程机械及钢铁的销售，而土地出让收入的减少的结果是地方政府对基础设施投资的下降，进一步影响诸如钢铁、工程机械等重工业产品的销售。

金融层面同样需要关注房地产市场的情况。一直以来，大多数人分析房地产市场主要侧重于实体经济层面，关注房地产投资对相关产业的带动作用，很少有人从金融运行的层面来关注房地产市场。达到或超过全球产量的一半，如果房地产投资减速，则这些产品都将面临产能过剩的威胁。只要房地产投资一减速，这些行业都将遭受沉重打击。股市里的所谓“五朵金花”将黯然谢落，所有的周期性行业都会受到打击。在外围经济不振的双重打击下，2012年的经济运行十分沉重。从金融层面看：美元走强是大概率事件(主要是因为欧元走弱)，受此影响，新兴市场国家的资本外流将形成明显趋势，从2011年10月份开始形成的中国的资本外流与外汇占款减少现象还将持续。受此影响下，存款准备金率会下调，但银行资金紧张难以缓解。在美元走强的背景下，黄金、有色金属等大宗商品进入熊市，石油由于受到伊朗核危机的困扰，有不确定性，但石油下跌的概率大于上涨的概率。金融层面同样需要关注房地产市场的情况。

一直以来，大多数人分析房地产市场主要侧重于实体经济层面，关注房地产投资对相关产业的带动作用，很少有人从金融运行的层面来关注房地产市场。从笔者的研究结果看，房地产市场相当于货币政策的放大器，它起到了半导体电路里二极管的作用。当房地产价格上升时，通过按揭贷款的人增加，居民的金融杠杆增加；同时，政府得到的土地出让金增加，基础设施投资增加，政府的金融杠杆亦随之增加。如果房地产价格下跌，则一切都反过来，缺钱会成为常态。在房地产价格下跌的状态下，即使政府出台货币政策刺激，效果都会非常有限。欧美国家当前的现象就是如此。有人可能不同意上述看法，理由是2008年底房地产价格已经出现明显下降，但宽松货币政策刺激下，房地产市场出现了大逆转。但笔者认为，今非昔比，宽松货币政策的后遗症已经看得很清楚了，即使出现经济下滑，也不会再次实施如此猛烈的宽松货币政策了。再者，中央经济工作会议已经明确表态“牢牢把握发展实体经济这一坚实基础，努力营造鼓励脚踏实地、勤劳创业、实业致富的社会氛围”，显示决策层转变经济增长方式及调整经济结构的决心，希望中国经济摆脱对房地产市场的过度依赖。因此，笔者认为，在房地产价格下跌的影响下，货币会自我收缩，货币增长速度仍将在低位徘徊，市场资金持续紧张。总之，2012年仍然需要关注风险。 从笔者的研究结果看，房地产市场相当于货币政策的放大器。当房地产价格上升时，通过按揭贷款的人增加，居民的金融杠杆增加。同时，政府得到的土地出让金增加，基础设施投资增加，政府的金融杠杆亦随之增加。如果房地产价格下跌，则一切都反过来，缺钱会成为常态。在房地产价格下跌的状态下，即使政府出台货币政策刺激，效果都会非常有限。欧美国家当前的现象就是如此。

从上述简要分析可见，始于2010年的房地产调控已经对当前的中国经济产生了紧缩的效果。因此，很多人认为，要实现“稳增长”的目标，建议应该放松房地产调控。各地房地产调控的“微调”已越来越多见诸报端，住建部对扬州购房奖励政策的背书更鼓舞了各级政府，各地纷纷跟进。湖南发改委在5月29日召开的全省经济形势座谈会上，下发文件明确表示，在房地产调控总基调不变的情况下，将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，支持居民购买首套普通住房。在此之前，已有多地打起了公积金的主意，通过增加公积金贷款的上限来刺激房地产需求。

房地产调控的“微调”不仅是各地方政府的行为，一直以来强调“坚持房地产调控政策不动摇”的中央政府，口风也似乎出现软化。最新的关于房地产的政策表述为“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，显然，与之前的“让房价回归到合理价位”等表述有些差异。一系列口风的转变令市场怀疑，倘若现有的“稳增长”措施无法及时令中国经济的下行刹住车，中央政府将被迫祭出为房地产松绑的底牌。

面对这些政策“微调”，市场也开始出现明显的变化：开发商降价促销的楼盘在减少，土地交易的溢价率的迅速提高，市场成交量迅速放大，5月份北京的住房交易量已经创2010年以来的新高。在这些变化的背后是广大拟购房者的诚惶诚恐，他们害怕房价重新回到疯狂上涨的轨道。

房地产市场的重新活跃似乎有利于中国经济的“稳增长”，但笔者认为，我们需要正确评估房地产调控政策变动的成本与收益。放松房地产调控的收益是：缓解部分行业的产能过剩，有利于“稳增长”目标的实现。但其成本是：有损中央的决策权威，增加了未来房地产调控的政策成本。

经过多年的房地产政策博弈，市场各利益主体已经形成了一致的政策预期：当经济增长速度出现减缓，则房地产调控政策就会放松。换言之，房地产市场已经“绑架”了中国经济。在此预期下，中央的房地产调控政策权威会受到严重挑战，2010年以来的房地产调控经验已经对此作了很好的诠释。2010年中央出台了三轮房地产调控政策，但对房地产市场基本上没有什么影响，因为开发商普遍认为“这次中央的房地产调控政策尽管十分严厉，但不会持久，当经济增长放缓，政策就会放松”。2011年，中央对市场博弈的形势认识十分清楚，多次强调“坚持房地产调控不动摇”、“要让房价回归到合理的价位”。经过一年多的市场博弈，到2011年第三季度后，房价才开始有所松动。现在正值巩固房地产调控效果之际，如果放松房地产调控政策，则中央的政策权威将再次受到挑战，未来的房地产调控将付出更高的初步。

2012年初，很多地方政府开始试图放松房地产调控，搞了很多“小动作”，中央及时制止了这些做法，稳定了市场预期。但进入第二季度以来，各地的“小动作”有开始频频出台，中央应该对此尽快作出回应，否则，对市场预期形成严重干扰。

房地产调控政策最不能突破的底线是“限购政策”。笔者从2005年就开始呼吁中国应该实行“一户一房”制度，主要基于两个理由：一是中国人均土地有限，二是收入分配的严重不公平。当财富集中在少数人手里时，如果对他们的行为不进行适当限制的话，则会形成一个畸形的社会结构—少数人通过出租房屋而剥削大多数人，多数年轻人将沦为房奴！2005年来的房地产调控经验表明，对有钱者实行住房“限购”是最有效的房地产调控政策，是符合中国国情的政策选择，应当成为中国当前(乃至未来很长时期)房地产调控必须坚持的政策底线。（来自新浪博客尹中立）