资金土地双制约 二三线城市保障房建设喜忧参半

资金持续投入存隐忧

土地收入或缩水 开发商资金压力加大

多位业内人士和专家指出，保障房建设的障碍仍旧是资金和土地，而且在未来一段时期内，地方政府和其他参与建设主体的“利益博弈”也将逐渐浮出水面。

记者了解到，目前地方政府与社会企业合作共建保障房的模式可分为BT模式（即“建设–移交”模式）、代建模式和配建模式。其中以“商品房配建保障房”的模式来完成保障房建设目标成为大多数二三线城市地方政府的第一选择。如四川省副省长黄彦蓉就表示，目前该省就要求所有商品房的项目在土地出让时，必须配建5%的公租房项目。

目前大部分二三线城市地方政府仅依靠地方财政想要长期投资保障房可谓“有心无力”。一方面，自去年房地产宏观调控以来，部分投资需求和房地产开发商转战二三线城市，使得当地土地出让收入和房价节节攀升。而二三线城市限购的预期，或将导致对土地财政依赖度极高的地方政府收入大幅缩水。

而即使在保障房建设较为积极的重庆市，部分地区仍旧存在较大的资金压力。当记者就保障房建设困难询问当地某区长时，对方表示“做得不够，会继续努力”，至于面临的困难，他表示不方便回答。海南省某县县长也坦言，当地财政收入几乎都来自土地出让。虽然今年该县的保障房建设指标不多，但项目资金也几乎由社会自筹。至于明年及之后几年的资金持续投入问题，甚至今年保障房项目后期的道路、公建等配套资金问题，都处于“仍在想办法”阶段。

另一方面，保障房项目建设投资所带来的经济增长效应是显而易见的。最新的研究报告指出，保障房建设预计将拉动房地产投资增长约10%左右。二三线城市的政府决策者面临两难选择。

就开发商而言，保障房建设利润较低，参与二三线城市保障房项目，多数企业更会再三思量。住建部政策研究中心副主任王珏林认为，地方政府和其他参与主体，必须共同探索出适合当地实际情况的保障房建设模式。

其一，风险问题。某大型央企建筑企业相关负责人告诉记者，他们参与保障房建设多采用BT模式，所以优先考虑一线或准一线城市。即使是二三线城市，也必须选择那些经济发展迅速、区域政策优越的市县为合作对象。他表示，BT模式最大的缺点是需要建筑单位垫资开发，后期存在政府违约和市场波动带来的风险。此前他们就遭遇过被地方政府“打白条”的情况。“主要是考虑到后续项目回购、资金回收等方面，碰到那些财政收入困难的地方政府，我们较吃亏。”

其二，资金压力。房地产企业除了承担项目相关各种城建配套设施外，如今又加上保障住房配建。虽然二三线城市拿地成本低于一线城市，但销售价格也远不及一线城市。而部分地方政府若想仅依靠土地出让收益来解决保障房建设资金问题，无疑很可能会将资金包袱完全甩给房地产企业。业内人士提出，经适房、限价房还可以通过直接销售回收成本，而公租房“只租不售”，需要更多的资金沉淀，这对于资金链“为王”的房企而言更是压力巨大。