武汉之巅 “中国第一高楼”先缩水后停工

资金链骤紧

对于绿地来说，大楼高度的缩水直接打乱了公司之前的计划。

张良告诉《中国新闻周刊》，这给绿地集团也带来了明显的经济损失和品牌影响。

2015年，万豪国际酒店集团旗下高端酒店丽思卡尔顿酒店宣布，将入驻武汉绿地中心，这将是丽思卡尔顿在中国的第七家店。顶着中国第一高楼的光环，武汉绿地中心吸引了众多客户签约。但是，高度减少之后，这座摩天大楼的价值被认为大大降低了。张良介绍，因为高度不符合合同约定，丽思卡尔顿认为绿地方面违约，取消了入驻计划，这无疑给绿地集团带来了经济损失。作为替代方案，绿地集团将改为运营自有品牌酒店。

酒店下方的商务办公区也遇到了类似问题。武汉绿地中心的设计单位，华东建筑设计研究院总院高级建筑师胡建文今年发文称，武汉绿地中心项目团队将面对因塔楼被砍掉160米而产生的一系列建筑变更难题，以前按636米高度销售的数千万元一套的“总裁公寓”等，亦将面临巨大的尴尬。

被打乱的招商运作，加剧了开发商的资金压力。这次停工风波后，绿地集团的资金状况也引发了关注。这两年的绿地，以“高负债”而闻名。上市公司半年报显示，截至今年上半年，绿地集团资产负债率87.46%，相比去年略有下降，但仍然维持高位。值得注意的是，今年上半年，绿地集团经营活动现金流量净额80.83亿元，去年同期这个数字是259.23亿元，公司解释是因工程款支付增加。中建三局的“催款单”发生在今年10月，如果绿地集团要支付相关款项，公司经营现金流出量还将增大。

针对绿地，联合信用评级有限公司的评估报告称：截至2018年底，公司房地产在建规模大，且规模迅速扩张的建筑板块资金需求大，或对公司资金形成一定占用，后续公司将面临一定的资本支出压力。

此外，武汉绿地中心采用的仍然是传统的施工总承包模式，这种模式下，工程体量大、分包多、协调组织难的问题非常突出。一位参与过武汉绿地中心的中建三局设计院的负责人介绍，在建设过程中，“各搞各的，各方都是在等靠要”，导致工程效率低下。

武汉市自然资源和规划局告诉《中国新闻周刊》，在超高层建筑实施过程中，工期可能达不到预期，与投资方、施工方等多方面因素有关。此外，武汉的建筑项目施工中还会出现更为复杂的“武汉地理特色”问题，比如汛期时地下室不可施工;水系丰富，地质情况复杂;天气非常炎热，夏季施工时间有严格限制等。

不过，在前述曾在绿地工作的律师看来，武汉绿地中心建设进度不理想，主要不是技术原因，也不是设计问题或者是政策因素，根本原因还是资金链问题。他介绍，绿地集团在西安等地的摩天大楼也有这种风险。2017年2月，绿地在西安的投资清单上，有一座高501米的超级地标“七彩琉璃塔”，这座摩天大楼后来的规划建设高度又升到588米。不过，西安的这座摩天大楼目前也进展缓慢。

世界高层建筑与都市人居学会公布的数据显示，中国正在建设和已经建设完成的超高层20强名单中，尚未建成的摩天大楼有5座，其中两座属于绿地集团。对标武汉绿地中心，这两个绿地超高层投资也需要上百亿元的资金。

但雪上加霜的是，最近一两年，房地产业融资环境发生了转变，热衷超高层建设的房地产企业普遍感受到了资金压力增大。中建八局总承包公司首席专家赵丽告诉《中国新闻周刊》，企业依赖贷款建设超高层项目，国家房地产开发信贷收紧之后，给企业资金链带来很大风险。

国内超高层建筑现状

超高层烂尾

对于国内超高层来说，虽然官方文件规定高度100米以上就可以称之为超高层，但对于业内人士来说，不超过300米都不好意思称为超高层，这种现象也是近些年才出现。

上世纪70年代之前，汉口41米高的水塔一直是武汉建筑的最高点。对于武汉来说，城市天际线高度不断刷新也就是近30年的事情。武汉超高层在上世纪90年代进入200米时代，直到2010年，武汉民生银行大厦以336米之高，跨越300米的坎。从100米到300米，每10年为一个阶梯。

但是，从2010年后，武汉超高层高度提升明显加快，以武汉绿地中心636米的方案出炉为标志，超高层建设按下了快进键。

不只是武汉，各大城市都刮起了摩天大楼热。世界高层建筑与都市人居学会官网公布的最新数据显示，包括在建、已经建成和有规划的超高层，国内300米以上的超高层有464座，这个数据超过全球的三分之一。

超高层建设高度你追我赶，一位超高层行业资深建筑工程师告诉《中国新闻周刊》，“像武汉绿地中心，有点争高，它本来设计高度606米，但是上海中心在它之后要建设632米。绿地排第2位，这不行，绿地又把高度提到636米。”

不过，武汉绿地中心这个636方案并不保底，同城的王家墩CBD将建设660米高楼，而在长江对岸，一座707米高楼也在规划中。

放眼全国，各大城市隔空喊话，纷纷提出了超乎想象的摩天大楼高度。青岛曾提出，计划建设一座777米的摩天大楼;在长沙，远大集团拿出838米的天空之城项目，将要挑战世界第一高楼迪拜塔，但已经被无限期搁置，如今还是大水坑。

中天建设集团华南集团总工程师彭建良介绍，建设超高层，政府可能会有一定优惠，“比如这里建设超高层，在其他地方土地出让会有优惠。”

《南方周末》曾报道，摩天大楼建设周期长、成本高，注定是个亏本生意。绿地作为“摩天大楼专业户”，其拿地逻辑在于，通过帮助政府建设地标性建筑，低成本拿到住宅等土地。

中原地产首席分析师张大伟认为，超高层本意是为了最大化的利用土地资源，但实际带来了能源的浪费，也带来了建筑使用成本的提高，对于非一线城市的非稀缺地段，没有太大必要做超高层。

“超高层建筑在城市发展建设中具有一定的优越性和必要性，但其技术复杂、投资巨大，日常管理运营成本高，还会造成一定的环境压力。” 武汉市自然资源和规划局对《中国新闻周刊》表示，随着生态科技的发展，智能建筑、生态建筑、绿色建筑等更应成为城市规划关注的方向，“高”将不再是唯一的地标。

然而，最终这些雄心勃勃的计划能够落地的少之又少。

上述资深建筑师透露，目前尚未投入使用的大楼，基本上都是结构做了一多半或已经封顶，包括沈阳宝能、天津117、成都绿地等。天津117是典型的一个案例，2008年打桩建设至今已经11年了，至今还没有投入使用。在实践中，投资方会根据实际情况随时调整投资方向，以保证大楼能顺利完工，不至于真正烂尾。但是，如果一栋楼被真正停掉，不仅是一种资源浪费，也会是沉重的债务负担。

国内目前真正交付、高度超500米的大楼并不多。去年，位于北京的中国尊初步交付，这座528米的摩天大楼将成为中信集团的总部所在地。这是国内第四座交付高度超500米的摩天大楼，其他三座分别在上海、广州和深圳。

值得注意的是，武汉绿地中心去年建设高度被定格在475米的时候，国内近10座原本规划建设高度超过500米甚至600米的摩天大楼，也纷纷把高度下调到了500米以下。

500米是否已经成为了超高层建筑新的红线?许立山告诉《中国新闻周刊》，在2018年年中，国家开始对超高层建筑高度有一个控制要求，“一开始我们也不知道不能做这么高了，不清楚是否有明确的文件或者规定，在与设计院沟通和实际建设过程中，才了解到这条500米的线”。

超高层开始降温，市场环境也随之变化。过去，业主比施工方更有话语权，施工方为了推动工程建设往往会垫付资金，但如今情况也开始改变。一位资深建筑师坦言，“基于当下经济环境，对于要垫资到主体结构封顶的超高层项目，我所在的建设公司基本不会再接手。”

（来源：中国新闻周刊）

责任编辑：leo