保障房建设投资：坐望800亿元保险资金助力

2011/08/05 09:15中国网

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风险可控前提下寻求共赢

用保险资金支持保障性住房建设，不仅有利于加快保障性住房建设工程的发展，而且有助于提高保险资金的长期投资收益和保险业的稳定发展。各方正在力求风险可控的情况下寻求共赢。

保险资金投资保障房，备受关注的是收益率将会如何。有保险业内人士表示了自己的担心，认为地方政府为保障房债权计划设立的收益率一般为3%至4%，而保险资金对收益率的诉求在6%至8%，两者相差明显，政府的保障性住房项目按照测算需要15年至20年才能收回成本，而大多数保险公司对回报周期的预期要远远短于此。

“如何规范保险资金在这一领域的投资，尚需相关细则出台。而且，保险公司投资保障房的收益率相对中长期国债与大额协议存款并无太大优势。”有专家认为。

中国太保的第一单险资保障房项目，债权收益率采取的是通过框架协议盯住同期贷款利率的办法，按目前利率水平和项目收益率来计算，该项目预期稳定在6%左右。中国平安参与的第二单保障房项目，收益率则是采用固定收益和浮动收益相结合的方式，即债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息，另外50%则按照同期贷款基准利率下浮5.1%，收益率不低于5.44%且不高于8.16%。而集结了7家保险资产公司的保险资金参与的北京保障房项目，收益率则被统一设定为以5年期贷款利率为基础下浮11%，按季结息付息。

这样的形式也规避了保障房领域存在的风险，即使未来发生公司偿债危机，保险公司仍然可以从地方政府追偿债务，同时也可以在未来的时间内通过更高的收益转让债权。

保监会相关负责人日前表示，保监会支持保险资金投资保障房，目前没有政策障碍。保监会已经加紧制定保险资金投资保障房项目的相关细则，并且将对参与的保险机构的资格、投资比例等进行明确要求，保险机构须遵循自愿参与、风险自担的原则。

责任编辑：Daisy

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“十三五”保障房建设政策或将倾斜特大城市

先于“国民经济第十三个五年规划”（下称“十三五”）的编制工作，作为住房保障主管部门的住房和城乡建设部（下称“住建部”）已经部署地方政府开展“十三五”期间住房保障规划编制的前期研究工作。该项工作已经被列入住建部2014年将要开展的重点工作之一。在完成“十二五”期间保障性安居工程建设、建成任务目标的基础上，“十三五”期间保障性住房建设规划的编制有望进行结构、布局等方面的调整和完善。人口密集、住房供需矛盾突出的大型、特大型城市，或将在保障性住房开工、建成总量方面进一步提高目标和力度，相关配套政策也有望倾斜。 2011年~2013年底，全国保障性安居工程总计开建2490万套，基本建成1557万套。在“十二五”规划期间的前三年完成了住房保障的基础之后，“保障性住房布局、结构更加合理与科学”，已经进入中国最高决策层的视野和问题单。提前启动 “住建部已经向我们部署了‘十三五’期间保障房建设规划的有关工作，今年的重点是要开展前期研究论证。”1月16日，山东省住房和城乡建设厅一位不愿具名的官员向《中国经营报》记者表示，根据住建部的工作部署，山东省将于近期启动“‘十三五’期间保障性住房建设规划”编制的前期研究工作。山东省的情况并非个例。陕西、天津、山西、河北省等省、直辖市的住房和城乡建设主管部门的官员，均向记者证实了住建部部署这一工作的消息。其中部分省、直辖市已经开始要求下辖市、区就“‘十三五’期间保障性住房建设规划”汇总有关材料，以便开展前期研究、论证工作。记者了解到，住建部部署的“前期论证和研究”包括“十三五”期间“住房保障应保人群的情况”“两个五年规划期间保障性安居工程的衔接情况”“融资、运营、分配等方面的创新”等。不过，住建部并未向地方政府明确这项工作具体的时间要求。 “十三五”是“国民经济发展第十三个五年规划”的简称，时间为2015年~2020年。由于中共十八届三中全会《关于深化改革若干重大问题的决定》中，大量国民经济、社会发展和深化体制改革的目标，均划定在2020年，因此，作为“民生领域施政方针”的重要组成部分，“十三五”期间的保障性住房建设规划至关重要。接近住建部的权威人士告诉记者，住建部部署“‘十三五’期间保障性住房建设规划”的前期研究论证工作，实际上已“提前”于“十三五”规划编制的前期研究论证工作。截至本报记者发稿时，中国中央政府尚未开展统一的“十三五”规划编制的前期论证和研究工作。 “提前启动前期研究和论证的工作，应该也是为编制整体的‘十三五’发展规划做准备”，他向记者表示。布局调整 2013年11月12日，中共十八届三中全会闭幕。会议审议通过的《中共中央关于深化改革若干重大问题的决定》（下称“决定”）针对住房保障领域提出“健全符合国情的住房保障和供应体系、建立公开规范的住房公积金制度”。这一要求将被作为原则，在“‘十三五’保障性住房建设规划前期研究和论证”中贯彻。山东、天津等地住房和城乡建设系统的官员均向记者证实，在部署“‘十三五’保障性住房建设规划前期研究和论证”的有关工作时，住建部党组书记、部长姜伟新特别强调了地方政府，要本着实事求是的原则制定“十三五”期间本地保障性住房的任务目标。 2010年，国务院确定在“十二五”期间，开工建设3600万套保障性安居工程住房，并要求地方政府每年上报当年度保障性安居工程开工、基本建成的住房套数任务，并进行考核。在此期间，不少地方政府均“超量上报”了有关目标，并开工建设，在这样的情况下，“十二五”初期设定的保障性安居工程目标，有可能提前实现。这也为“十三五”期间保障性住房布局和结构的科学优化提供了基础。在部署开展“十三五”保障性住房建设规划编制前期研究和论证工作的过程中，姜伟新表示，要本着实事求是的原则制定任务目标，中小城市可以合理安排“十三五”期间保障性住房的建设任务和目标；人口密集的大型、特大型城市，可以适当增加保障性住房的建设任务和目标，以满足住房保障应保人群的住房需求。目前，北京、上海、广州、深圳等特大型城市住房供需矛盾突出。北京市住房和城乡建设委员会的统计数据显示，截止到2013年年底轮候的家庭，有望在2015年全部解决“应保人群”的住房需求。而这一数据还是在北京市对公租房、廉租房并轨运行的情况下实现的。 “倾斜”方向住建部副部长齐骥在接受媒体采访时指出，要把群众最关心、最现实的利益问题作为切入点，加快推进改革。首先要继续加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造，解决保障性住房总量不足的问题。同时，要通过改革调整，使群众更方便、更便捷地享受到住房保障制度。在2013年年底的轮候人群应保需求至少要在2015年才能全部实现“尽保”的同时，北京市保障性住房开工和建成仍保持着“历史高位”。与此同时，为解决住房问题，北京市还推出参与保障房轮候家庭可以优先购买的两年约6万套的“自住型改善型商品房”。尽管如此，认购比例仍高达1:40。为了确保财政实力相对较差的中西部地区完成保障性住房开工、建成指标，中央政府出台了一系列配套政策。财政部的统计数据显示，截至2012年年底，中央财政累计实现针对中西部地区保障性安居工程专项转移支付3000亿元人民币。 “应该说，‘十二五’期间，中央政府确实在扶持中西部地区的保障性住房方面做了很多工作，补齐了中西部地区保障性住房基础的‘短板’。从未来的情况看，大型、特大型城市的住房供需矛盾较为突出，住房保障应保人群‘尽保’的压力也比较大。”前述接近住建部的权威人士向记者表示。 2010年，在中央政府确定“十二五”期间开建3600万套保障房任务目标的同时，将中央财政转移支付作为配套政策对中西部地区进行扶持。目前，住建部已经开始考虑，在“十三五”期间要求大型、特大型城市加大保障性住房建设目标的同时，采用何种配套政策予以扶持更为合理。不过，截至目前，尚未有最终结论。 “用补砖头的方式进行住房保障，是二战之后重建欧洲过程中采用的手段，在特殊时期取得了应有的效果。但是，在此后，欧美国家开始改用补人头即发放补贴的方式，进行住房保障，实践证明是最成功的，但是我们现在仍然坚持补砖头的方法，我认为，补人头应该是‘十三五’期间最有效的手段。”华远地产董事长任志强向记者表示。[详细]2014-01-20 10:00

明年竣工10万套保障房 4地铁明年通车

筹集各类保障房7万套，竣工10万套；启动实施108个棚户区改造；实现6号线二期、7号线、14号线东段、15号线一期西段这4条地铁线路建成通车……5日，北京明年为群众拟办重要实事10个方面的30个初选项目，在首都之窗上接受市民投票，投票截止日为本月8日。票选结果将作为调整、确定实事的重要依据。这也是北京首次将正在起草编制中的实事，在网上发布，并邀请百姓投票选择。 ■ 亮点保障房有望再登实事“榜首” 在5日公布的初选实事项目中，改善中低收入家庭居住条件，筹集各类保障性住房7万套，竣工10万套位居候选实事的首位。这是继2012年治理PM2.5、2013年“交通治堵”后，保障房建设再次有望登上实事项目的“首把交椅”。此前从2005年至2011年，除了2007年以外，其他6年的实事首位都是住房问题。记者注意到，与今年筹集16万套保障房相比，明年7万套的数字有大幅“缩水”。对此，市住保办表示，7万套的数字是各区县初步汇总的，并不是明年最终的保障房建设、收购任务。缓解拥堵地铁新增62公里治理交通拥堵位列实事第二个方面。为缓解中心城区交通拥堵，明年将实现6号线二期、7号线、14号线东段（金台路-善各庄）、15号线一期西段（清华东路-望京西）共62公里线路建成通车。同时，对三环路以内80条城市道路的自行车道和人行步道实施整治，增加5000辆公共租赁自行车，完成30项疏堵工程。并开工建设长安街西延和苹果园交通枢纽。[详细]2013-12-06 08:17

潍柴动力：投资回升或刺激工程重卡需求

潍柴动力12月3日披露的《投资者关系活动记录表》中表示，国家稳增长的基调可能促使投资增速的回升，这可能刺激工程用重卡的需求。公司同时称，城镇化加速、保障房建设、水利建设、西部经济增速加快、鼓励民间资本进入投资领域以及民生工程项目建设力度加大等因素亦将带动工程类重卡的需求。潍柴动力是在2013年12月2日渣打银行对其进行调研时作出上述表示的。[详细]2013-12-04 08:37

保障房资金缺口约1.3万亿开发商垫资容易要账难

在保障房建设中，开发商垫资的情况并非个案。中国建筑近日公告称，公司募集的约1.8亿元资金原本用于成都一个保障房项目，这部分募得的资金将暂停投到这一项目上。中国建筑有关人士告诉记者，资金暂投到这一项目主要是因为此前预计公司会在这一项目上预付更多的资金，但今年地方财政较充裕，因此由中国建筑预支的资金量也有所减少。此前，住建部公布的数据显示，全国保障房建设资金的缺口约在1.3万亿元。一位专家指出，保障房资金缺口问题需要顶层政策设计，才能从根本上解决问题。 “要有更多的金融机构参与进来，制定明确的规则，让保险、私募等资本进入到这一领域，有更多的资金参与者。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示。垫资容易要账难中国建筑10月29日发布的一则不起眼的公告，透露出地方政府在保障房建设中的资金短板。中国建筑在公告中表示，为进一步提升募集资金使用效率，建议中止成都市丛树新区保障性住房项目等三个拟募投项目合计7.4亿元的募集资金投资。据中国建筑披露的信息，丛树新区保障性住房工程位于成都市成华区，工程总建筑面积高达57万平方米。该项目于2011年11月开工建设，原计划于今年10月竣工，合同金额为13.35亿元，拟使用募集资金1.8亿元。 “当地相关政府部门此前的资金较紧张，该保障房项目原先需要我们承建方先期投入更多的资金，所以在投标的时候我们进行了募资安排以解决建设资金的紧张。”中国建筑董事会办公室相关人士10月30日表示，今年地方政府的资金较为充裕，因此不需要垫付更多的资金。 “目前保障房开发的主要是代建及BT模式，而BT模式是现在的主要模式，即由开发商或承建公司进行垫资建成后，由地方政府相关部门按约定金额从承建商手中买下保障房。” 同策房产研究总监张宏伟说。业内人士指出，现在保障房代建的问题集中体现在“转移交付”这个环节。上海一家保障房开发商向记者透露，“保障房楼盘开发结束，但政府可能收购保障房的时间推后了，或者本来应该整体收购的，变成几幢几幢分期收购。这使得保障房开发商的资金回笼变得不顺畅，有的开发商甚至因为长期拿不到政府相关部门的回购资金，而影响到公司的利润及公司运营。” 同样是央企的中冶，也是保障房建筑的先头军，然而中国中冶(1.84, -0.01, -0.54%)(601618.SH)旗下中冶置业的遭遇更令人唏嘘。据了解，中冶2008年签约的保障房建设面积达270万平方米。2010年保障房项目达到24个，总投资257亿元，总建筑面积564万平方米，主要集中在天津、上海、辽宁、河北、安徽、江苏、浙江等省市。然而在2008年高调进军保障房的中冶，却在三年后遭遇了尴尬：要账。有消息称，2011年8月时任中冶置业董事长的侯宝旭在会见石家庄市市长艾文礼时，提出的问题是政府还款滞后的问题。艾回应称，之后会将2009年结算到期的资金拨付中冶，并将土地收益专项偿还中冶2010年结算到期的资金。从2011年8月到2012年近一年的时间，中冶置业高层多次前往石家庄、唐山、南京三地，会见当地政府领导，就政府还款问题进行沟通。开发商的算盘上述专家指出，在开发商向地方政府讨要保障房建设资金的背后，其实是地方政府保障房资金方面的短板问题。此前本报报道的深圳大鹏新区的葵福嘉园保障房暂停的背后，正是保障房建设资金的短缺。据了解，深圳保障房的资金缺口超过300亿元。业内人士指出，深圳保障房资金缺口只是冰山一角。对于保障房资金的缺口，2011年住建部估算的数据显示，全面1000万套保障性住房建设所需的资金缺口至少在1.3万亿元。全国房地产商会理事李骁向记者指出，保障房建筑的资金问题一直都没有真正解决。“目标是提出来了，但钱究竟出自哪里却没有明确的说法。”李骁说。据了解，各地通常的做法是，在承建方获得保障房开发的项目后，政策优先向银行进行开发贷款，但开发商仍然需要垫付大量的建设资金。按约定，这部分垫付的资金政府随后会通过收购项目的方式获得补偿。有保障房开发商告诉记者，保障房资金让很多地方政府很为难，因为这部分资金属于较单纯的投入，产生的经济效益不大。“对那些财政本来就捉襟见肘的地方政府部门来说，按约定来收购保障房的资金就更不够用，只能向后拖，待财政转好时再向保障房开发商支付约定的资金。”上述房企人士说。李骁在接受记者采访时指出，其实保障房拖欠资金的案例并不少，但却极少有被曝光的。“因为和开发商合作的是地方政府，保障房的开发商不可能与政府部门翻脸，只能采取笑脸相求的办法向政府要债。”李骁向记者表示，如果不在制度层面对保障房的资金进行顶层设计安排，保障房资金的短板将持续相当长一段时间。上海一家参与保障房的开发商向记者谈了保障房的“生意经”，做保障房主要是因为要和政府建立良好的关系。 “地方政府要做保障房，房企还是会积极响应，这对与政府建立好关系还是有一定作用。因为你可能会在其它项目上获得优质资源，这就赚回来了。”上述房企人士说，“如果想单纯在某几个保障房项目上赚钱，这样的布局和模式会对公司发展带来问题。” 他表示，保障房建筑只能作为较小的业务部分，而不能过于依赖，但又不能不做。开发商保障房的利很微薄，在3%-5%左右；如果房子质量造得稍好一些，几乎就没有太多的利润可赚。[详细]2013-11-04 08:02

城市基建有望迎数万亿投资北京引进民资1300亿

据中国政府网消息，《国务院关于加强城市基础设施建设的意见》16日正式发布，这是改革开放以来首次以国务院的名义就城市基础设施建设发文，具备较强的标志性意义。城市基建有望迎数万亿投资文件要求围绕改善民生、保障城市安全、投资拉动效应明显的重点领域，加快城市基础设施转型升级，全面提升城市基础设施水平。同时，推进地铁、轻轨等城市轨道交通系统建设，发挥地铁等作为公共交通的骨干作用，并带动城市公共交通和相关产业发展。重点领域包括：加强城市道路交通基础设施建设、加大城市管网建设和改造力度、加快污水和垃圾处理设施建设以及加强生态园林建设。预知买卖点操作更简单一对一服务投资变轻松短信到价提醒紧抓良机掌控风险资产稳健增值与此同时，文件还称政府应集中财力建设非经营性基础设施项目，吸引社会资金参与投资、建设和运营可经营性项目。此外，还要积极创新金融产品和业务，建立完善多层次、多元化的城市基础设施投融资体系；研究出台配套财政扶持政策，落实税收优惠政策，支持城市基础设施投融资体制改革。分析人士表示，城镇化建设正在催生巨大的基础设施投资需求，而如何通过财政资金的杠杆作用带动社会资本共同参与，已成为时下各地破解发展资金难题的突破口。而在基础设施建设领域推广更多公私合作的“PPP”(公私合作伙伴关系)模式项目，更好地发挥财政资金“四两拨千斤”的作用，将吸引更多社会资本参与基础设施建设。从一些地方的探索来看，城镇化建设进程中很多领域都已引入公私合作模式，如保障房建设、道路建设、污水及垃圾处理；此外，教育、医疗、养老、文化事业等方面都已成为民营资本投资的新领域。北京率先引进民资1300亿民资投向市政建设相关部门公布的关于《引进社会资本推动市政基础设施领域建设试点项目实施方案》的政策显示，北京市包括轨道交通、城市道路、综合交通枢纽、污水处理、固废处置等6个市政基础设施领域，全面向社会资本开放。据悉，6个领域共推出试点项目126个，总投资3380亿元，拟引进社会资本1300亿元，用于建设地铁14号线、7号线、苹果园交通枢纽以及中心城区居民区停车设施建设等项目。作为北京市首批引进的社会资本再生水厂建设运营项目，早在今年4月份，碧水源与顺义区水务局就签订了顺义区镇级再生水厂特许经营协议，特许经营期为25年。自此，顺义区北务镇的再生水厂建设将不再由政府出资，而换成了专业的污水处理公司。据业内人士透露，此次北京市政基础设施领域率先向社会资本开放，首期启动6个领域约27个市场化试点项目，项目总投资约1620亿元，拟引进社会投资约680亿元，具体包括：地铁14号线等轨道交通项目3个、国道110二期等道路项目2个、苹果园交通枢纽项目1个、张家湾再生水厂等污水处理项目10个、东南循环经济园区一期等固废处置项目4个、顺义新城牛栏山组团供热工程等镇域供热项目7个。另外，结合“十二五”规划，后期北京市拟再选取99个项目进行细化论证和重点推进，总投资约1760亿元，后续预计引进社会投资约620亿元，涉及地铁7号线等轨道交通、京良路东段城市道路、中心城区居民区停车设施以及北苑北、望京西、通州核心区、丽泽、北苑、奥体南区等交通枢纽项目等。城市基础设施概念或掀炒作潮中证报消息，在政策的着力推动下，未来城市基础设施建设有望迎来数万亿的投资，预计主营水管改造的青龙管业、主营污水处理的巴安水务、拟加码水务主业的首创股份以及主营城市轨道交通的鼎汉技术将受益。青龙管业(002457)：公司在河北三河燕郊设立控股子公司三河京龙，其主要产品RCP和PE管道等产品已成功地进入“京津唐”地区市场，其中RCP在北京市场占有率已达到行业前列。三河京龙生产的部分PE管材在“首都机场三号航站楼”、“空客A320中国天津总装线项目”以及北京奥运会的主场馆“鸟巢”、“水立方”、“五棵松篮球馆”等场馆的建设中得到应用。[详细]2013-09-18 08:52

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