2000亿新航城望成京津冀发展引擎 聚焦概念股

首开股份：投资收益下降，长期受益京津冀一体化趋势

研究机构：安信证券 日期：3月20日

■毛利率和投资收益下降：公司发布业绩快报，2013 年实现收入和利润分别为135 亿和12.9 亿，同比分别变动+6.51%和-20.3%。EPS 为0.57元。ROAE 为9.56%，同比降3.31 个百分点。净利润明显下降一方面是因为公司结算项目的毛利率有所下滑，另一方面参股子公司实现的投资收益有所下降。

从净利润方面来看，公司2013 年净利润率为9.6%，低于行业均值，可比公司万科、招商地产、北京城建分别为11.2%、12.9%和16.7%。

■已进军廊坊，将长期受益于京津冀一体化：公司在北京项目储备超过550 万平方米，占其土地储备的30%。此外，公司在环北京周边仍有部分土地储备，研报认为公司未来将受益于京津冀一体化的发展。

在京津冀一体化的推进下，廊坊将是参与京津资源分配的主力，其本身已经开始被动承接京津的产业转移及人口外溢，与北京相接，实现“1 小时城市圈”缺的或许只是一条地铁。一体化交通体系建成后，北京、天津的产业及人口转移将从目前的被动转变为主动，廊坊迎来历史性机遇。公司在廊坊拟建国风悦都项目，规划建筑面积43 万平，目前正处在前期工作。

■投资建议：维持“买入-A”评级：公司是北京龙头地产开发企业，是为数不多的同时参与北京及廊坊开发建设的企业，将长期受益于京津冀一体化。首开目前在北京的项目储备超过550 万平方米，是北京区域龙头。另一方面，公司已经进入廊坊区域深度参与廊坊与北京的建设，研报认为公司未来将在京津冀一体化中发挥重要作用。此外，公司发布了定增预案，发行价不低于5.93 元，募集资金不超过40 亿，目前股价大幅低于增发底价。研报调整公司2013-2015 年每股收益分别为0.57、0.99 和1.23 元，目标价6.05 元，维持买入-A 评级。

■风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，再融资受阻。

华夏幸福：产业集群化正当时，京津冀一体化最受益

研究机构：国泰君安日期：3月13日

公司园区开发模式独特，产业促进和产业提升顺应当前经济结构转型的趋势，未来空间巨大。公司京津冀周边储备丰富，销售出色，为京津冀一体化最佳受益标的。

投资要点：

维持增持评级。公司产业园区渐次成型，为经济结构转型的核心受益标的。储备以北京周边居多，为京津冀一体化最佳受益标的。RNAV28.70 元，折23%。看好公司成长性，维持2013 EPS 2.05 元预测，上调2014 年EPS 预测至2.87 元(+4%)。京津冀一体化等带来公司资产价值等提升，上调目标价至31.57 元，对应2014 年11 倍PE.产业结构调整稳步推行，公司业务模式恰逢其时。公司产业园区渐次成型，产业促进和提升开拓新的利润增长点。公司园区具备天然产业聚合优势：1)土地成本便宜；2)布局于一线城市周边，交通便利，易吸引企业投资落地；3)园区定位于公共环境平台、公共服务平台和公共技术平台，平台优势彰显。公司由产业转移、整合逐步向孵化拓展，美国硅谷设立子公司亦可更好促进这一策略。

京津冀一体化提上战略高度，公司为最佳受益标的。1)北京大气污染、交通拥堵等带来产业格局重构的必要性，预计京津冀区域是继珠三角、长三角之后新的发展热点，区域价值提升有望加速。2)公司现有储备约1370 万方，京津冀占比达91%；还有园区委托开发面积近800 平方公里，环北京周边700 多平方公里，潜在土地储备巨大。

首都第二机场预计持续催化。首都第二机场预计2014 年全面开工，2018 年估计可投入使用。固安项目与首都第二机场仅距离10 余公里，通过京开高速可在10 分钟内到达。预计可带动京津冀区域价值稳步提升，房地产市场需求更有保障，为公司业绩的持续高增奠定基础。

风险提示：京津冀一体化政策落地偏慢；整体信贷偏紧，销售偏慢。

荣盛发展：京津冀带来新机会，业绩持续增长可期

研究机构：东兴证券日期：3月20日

事件：

公司发布2013 年年报。2013 年，公司实现营业收入191.71 亿元，同比增长42.9%；归属于上市公司股东的净利润29.06 亿元，同比增加35.8%；基本每股收益1.55 元，同比增加34.78%。

观点：

京津冀经济区的发展将为公司带来新的机会。公司立足于河北廊坊，在廊坊、沧州、石家庄、唐山等地均有项目，京津冀经济圈的发展将带动以上这些地区的房地产市场的发展，从而给公司带来新的机会。

公司业绩显著提升。2013年，公司实现营业收入和营业利润分别同比增长42.9%和47.44%，归属于母公司所有者净利润同比增长35.8%。截至2013年12月31日，公司总资产同比增长46.74％，归属于上市公司股东的所有者权益同比增长34.11％，公司净资产收益率达到30.51%，同比增长0.62个百分点，创出公司历史新高。报告期内，公司签订商品房销售合同面积 437万平方米，合同金额 270亿元，同比分别增加 39.64%和增加 49.54%。

公司有良好的业绩基础。2013年末，公司还有363.96万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额合计221.53亿元。上述待结算资源大部分将在2014年进行结算，为公司2014年度经营业绩的实现提供了良好的保障。

公司土地储备充足，未来发展后劲足。2013年，公司通过股权收购、招拍挂等多种方式，先后在多个城市获得土地35宗，规划权益建筑面积574.64万平方米。截至2013年末，公司土地储备建筑面积2,147万平方米。

公司存货周转速度较快，费用水平偏低。公司项目开发周期短，产品定位准，去化速度快，实现了较高的周转率。同时，公司已经建立了有效的费用预算、跟踪、控制流程和标准，对费用的控制非常得力，2013年的费用占营业收入的比例在行业保持领先水平。

结论：

公司受益于京津冀经济一体化的发展，迎来新的发展机遇。2013年，公司业绩显著提升，并且给未来奠定了良好的业绩基础。另外，公司土地储备足，存货周转速度快，费用水平偏低，业绩持续增长仍可期。研报预计公司2014-2016年的营业收入分别是242.1亿元、303.89亿元和395.06亿元，归属于母公司净利润分别为37.26亿元、48.2亿元和62.95亿元，每股收益分别为1.97元、2.55元和3.33元，对应PE分别为5.15、3.98和3.05，维持公司"强烈推荐"评级。