房地产市场：中期夹缝中回暖 长期走势难料

市场表现方面，价量继续全面回暖，但力度开始减弱。8月18日，国家统计局公布了2012年7月份70个大中城市房地产相关数据，平均房价环比上涨0.14%，是在下降八个月之后连续第二个月走高，销售量也明显回暖，7月份销售面积较上年同期增长14%，为2011年底以来的首次增长。回暖态势继续向二三线城市传导，新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，二手住宅价格环比上涨的城市达38个，数据同时显示出房价上涨幅度减弱，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%，同比价格下降的城市达58个，少数价格同比上涨的城市涨幅也低于1%。

政策信号方面，与统计数据相呼应，再次明确而及时地向市场释放出“抑制投机投资需求”和“抑价保量”的政策基调和调控预期。近期中央政治局会议明确要求切实防止房价反弹，进一步表明了中央坚持房地产市场调控的坚决和防患于未然的谨慎，针对回暖苗头可能引发错误的市场预期，在“金九银十”前夕，国务院7月下旬至8月上旬共派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查，得出“各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制”的基本结论，针对市场预期变化、政策执行不力及土地供应滞后等突出问题也发出了特别警示。

面对敏感脆弱的市场预期，面对随时躁动不安的跟风需求和蠢蠢欲动的投资投机需求，面对稳增长和控房价的政策矛盾，购房者、开发商和政府等博弈方的神经，都正经受着空前的撩拨：如何判断市场下一步的走势？基本结论是：市场已经初步探明价量的短期底部，而中期则会在“政策顶”和“市场底”的夹缝中曲折回暖，长期成交量增长可期但价格走势难料。

短期价量底部探明

尽管2012年一季度开发投资仍惯性处于高位，全国商品住宅销售面积同比下降15.5%至13387万平米，销售额同比下降17.5%至7099亿元，销售均价同比下2.4%至5303元。回顾政策态度和市场供需，基本上可以判定2012年一季度的成交价量为中短期底部。

做出这个判断的理由有三。首先看政策，当期基本上测试出了地方政府阶段性的承受极限和中央政府的政策底线，作为调控最严厉的试验期和成交惨淡期，土地出让金锐减等因素促使各地政府纷纷试探中央政府的底线，实践中打擦边球甚至“放水”，但多数未遭及时纠偏，在降准背景下中央政府还进一步明确了鼓励首置需求的态度；第二看需求，当期成交量因为几乎不含任何“水分”因而可以视为阶段性的需求量底部，事实上，当时投资投机需求寥寥，消费性需求明显处于观望状态，当期各典型城市商品住宅成交面积段主要集中在首置和首改户型，主要城市90平米以下户型成交占比超过50%，刚需特征尤为明显；第三看供应，当期行业的资金压力、库存压力、采购景气指数以及领先企业利润预期及发展姿态等均接近历史最差状态，开发商全面悲观地调整利润预期并为生存而践行“以价换量”，降价意愿空前。

如果再把中国经济增长面临的复杂程度和难度考虑进来，把稳增长的政策基调考虑进来，则更能坚定对短期底部在2012年一季度已经初步探明的判断。

中期夹缝中曲折回暖

中国经济长期必须去地产化，但不可能一蹴而就。首先，即使短期内全面推出更强有力的房产税，3年内各级政府也不可能彻底摆脱对土地财政的严重依赖；其次，城镇化仍将是未来5--10年经济结构转型成功之前最现实有力的增长引擎。这两点决定了中短期调控政策的基调必然是“有打有拉”的动态博弈，价稳量升是最佳博弈结果。因此，可以预见中国房地产市场中期会在“政策顶”和上述的“市场底”的夹缝中回暖，过程中又会受宏观经济发展及其需要、货币及信贷政策变化、新老调控政策交替、政策执行力度、土地供应变化等复杂因素的影响，回暖进程可能会一波三折。

“市场底”的底气在于实实在在的消费需求，未来10年，无论是在心仪的城市“住上房子”还是“住好房子”，真实的消费需求都将继续托住“市场底”，但前提是房价不要不堪承受，因此“政策顶”必须利剑常悬：如果对过高的房价不加以控制，必将导致实体经济转型乏力，必将导致对主流消费群体消费能力的削弱，从而在投资和消费两个层面都会妨碍经济结构的中长期转型，反过来阻碍城镇化进程，甚至可能危及金融体系安全，危害宏观经济持续稳定增长。

在调控过程中，会出现许多“噪音”，那种简单地反对调控并鼓吹自由市场的观点根本不值一驳，中国的房地产市场天生就不是完全的自由市场，尽管土地供应的国家垄断因为种种执行偏差饱受诟病，但总体上应该庆幸政府拥有这一利器，否则中国根本不可能既有前瞻性又系统有序地引导和应对世界上规模和速度空前的产业化和城市化进程！而那种鼓吹“政府只需要管好保障房，商品房完全交给市场”、鼓吹通过高房价“杀富济贫”的思想，貌似合情合理，实际上却非常短视和狭隘，过高的房价是收入分配畸形通过市场发出的错误信号，中国既不应该以此存在为合理，在经济上误伤在政治上忽略庞大的中产阶级，也绝不可能绕过发展实体经济去实现国家经济结构的升级和转型。

长期成交量增长可期但价格走势复杂难料

从量的角度看，以二三线城市为主的城市化加速将持续驱动人口迁移，从“住上房子“到”住好房子“将持续驱动全国性的改善性需求，“居者有其屋”的传统以及家庭规模小型化等要素，都将支撑未来十年住宅市场需求量稳步增长。

从价的角度看，由于国内改革进程和国际经济复苏前景难料，影响房价长期走势的两大关键因素都面临很强的不确定性，导致房价长期走势复杂难料。第一，非高收入人群的收入增长能否消化被提前推高的房价，这存在较强的不确定性，它既取决于中国经济的持续增长，取决于收入的一次分配能实现从“积累型”到“分享型”的转型，更取决于收入的二次分配能否缩小差距。第二，对于消费需求而言，房租是比较真实的价格信号，而房价则是与资产价格或是投资需求对应的价格信号，从这个角度看目前国内房价泡沫是不争的事实，而净出口与外汇储备减少、国际资本回流以及国内资本外流等因素都有可能导致资产泡沫的破裂。

近日，日本央行副总裁西村清彦表示，地产泡沫、人口结构变化和贷款增长迅速会加大一国遭遇金融危机的几率，而中国正进入这方面的“危险区域”，可能导致催生金融危机的“恶性”泡沫。当然，中国房价泡沫与美国和日本有所不同，得益于真实消费需求的后续注入和相对低的财务杠杆，假以时日应当不致恶性破裂，但倘若中短期调控不好，加之以上不确定性因素影响，过程中房价很有可能大幅震荡，长期走势实属难料！（正略钧策管理咨询 合伙人 薛迥文）

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