保障房大跃进背后 利益博弈资金死结待解

资金死结待解

公租房已经成为保障房建设最大的难点，其症结仍然在于融资难。

由于公租房的定位为“只租不售”，且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年时间才能收回成本。因此，开发商较少涉及该领域，银行放贷亦十分谨慎。

中国农业银行战略规划部总经理胡新智对《中国新闻周刊》表示，由于公租房尚未找到盈利模式，因此商业银行在考虑这类项目贷款上比较慎重。交通银行(4.76,0.00,0.00%)首席经济学家连平在接受《中国新闻周刊》采访时亦表示，由于今年信贷偏紧，公租房融资必须要开拓信贷之外的渠道。

目前，国内保障房建设的银行贷款相当一部分来自政策性银行——国家开发银行。国家开发银行今年7月28日公布的数据显示，今年上半年该行发放保障性安居工程建设贷款余额新增443亿元，占到同业保障房贷款新增额的将近一半。

除去银行贷款，其他市场化融资渠道，还有保险资金、信托、企业债等方式可供选择，但都存在融资规模较小的问题。

目前，全国社保基金已经在南京、天津、重庆三地，通过房地产信托基金的方式，为当地的公租房建设提供融资105亿元，其中以重庆获得贷款最多，为45亿元。但这对于重庆庞大的保障房建设规模来说，仍然是杯水车薪。

商业保险公司投资保障房更加小心翼翼。

今年4月，太平洋资产管理公司牵头联合了中国人寿(16.46,0.00,0.00%)、中国人保、平安保险、太平洋保险、泰康人寿等其他六家保险公司，计划以债券投资的方式，以获取土地抵押的前提下，将500亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这笔资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，但仅限于一级土地开发，不涉及二级市场。目前，这一计划已上报保监会，等待审批结果。

事实上，愿意参与公租房建设的开发商同样也是少数。

中冶科工董事会秘书康承业在接受《中国新闻周刊》采访时表示，综合资产负债、财务状况等因素，该公司选择了保障房当中的限价房、经适房，没有选择比例较小、回报期过长的公租房。目前中冶科工投资有24个保障房项目，以经适房居多。

球，最终还是踢给了国企。

《中国新闻周刊》在重庆和北京两地采访发现，参与两地公租房建设的开发商大都系当地国资委下辖企业。京渝两地的公租房项目，在全市保障房中占比均超过6成，建设总面积也位居全国前列。

位于北京西二旗公租房项目，由北京市安达房地产开发公司建设，该公司为北京国资委下辖企业三元集团的下属公司。为了降低西二旗公租房项目的建设成本，北京市修改了土地招拍挂出让制度，允许安达房地产开发公司不用一次性缴纳70年土地出让金，只需分年缴纳所需的费用即可。此外，北京市还通过鼓励机关、企事业单位，自筹资金建公租房，进一步为地方财政减负。

在重庆，挑公租房建设大梁的，也是地方国资企业。重庆最大的公租房项目——城南家园由重庆城投集团投资新建，总投资超过60亿元，完工后可提供3.3万套住房。

清华大学建设管理系副教授郑思齐在重庆调研时发现，重庆的保障房建设从土地一级开发到楼宇建设，全部交由重庆城投集团和重庆市地产集团两家地方国企开发建设，没有给其他企业参与开口子。重庆主建部门官员告诉郑思齐，重庆这样做的目的，是充分利用国有资源为老百姓办事，减少向外流出的利润。

但并不是每一个地方政府都拥有类似重庆这样的地方大国企来运作公租房项目。眼下，越来越多的地方，开始采用行政手段，强制要求开发商在新建住宅中配建一定比例的保障房，最终由政府以成本价回购。

今年3月以来，北京、上海、广州、杭州、郑州、青海、山东、湖南等地相继出台商品住房项目配建保障性住房实施办法，保障房占商品房的配建比例一般在5%到10%之间。但如何回购，却成为悬在开发商头上的未解之谜。(来源：《中国新闻周刊》529期)