8000亿背后：多地拟以房地产带动地铁投资

国内除了香港，地铁运营均处于亏损状态。

记者获悉，国家发改委批复的新一轮万亿基础设施建设，拟引入民间资本合作开发沿线房地产，为国内的房地产和物业开发提供了一个新的投资机会。

地铁开发潮的资金困境

9月初，国家发改委集中批复轨道交通项目，涉及18个城市、8000多亿元总投资。此次共有5个新的城市将首次拥有轨道交通，分别是厦门、石家庄、太原、兰州和常州，加上原有的28个城市，中国已有33个城市和轨交结缘。

根据规划，广州新一轮批复的7条地铁的总里程超过了过去20年建成里程的总和。未来5年广州在轨道交通项目上的投资额将超过千亿。

据测算，深圳地铁7号线和11号线轨道交通总共需求投资资金588亿，而加上另外三条即将开建的轨道交通，总投资将达到1000亿。

据本报记者统计，此轮国家发改委批复的轨道交通投资所需的8000亿中，仅有不到40%的资本金，其余需各地自行筹集。

但今年以来，地方财政中土地收入大幅下滑捉襟见肘，上海易居房地产研究院最新报告显示，今年前8月，10个典型城市(北京、上海、广州、深圳、杭州等)土地出让金收入为1649亿元，同比下降52%。

与此同时，“债台高筑的地方政府的融资平台，不一定能从银行贷到款。”北京交通大学经济管理学院教授赵坚表示。

各地遂将目光投向地铁沿线的土地。广州市有关官员称，将采取“市财政支持，市、区县共建”的模式，搞沿线物业开发，以使相关收益尽可能用于轨交建设。

深圳地铁7号线、11号线轨道交通获批报告也显示，资金来源为

“轨道交通上盖以及沿线土地开发，在土地收益不能满足时由财政资金投入”。在开发地铁前，开发地铁周围的地产，并运营地铁沿线相关物业，以此获取的收入弥补地铁的亏损。

中部城市长沙规划了12条地铁线。9月6日，长沙市住建委主任、长沙市轨道交通集团公司党委书记陈鲁青透露，由长沙轨道交通集团公司整体规划实施地铁物业，统筹利用和经营好各类地铁资源，所有地铁物业出让和运营收入均用于专项地铁建设。

地铁沿线土地开发之忧

上述城市采取的模式，均是拟借鉴“地铁+物业”联营的香港模式，各地对此也不讳言。

但在赵坚看来，“地铁+物业”联营的香港模式，在内地有一定挑战。

首先，多头管理制约这种一体化开发。在内地，地铁规划由建设部门管，地铁用地以及沿线用地归属国土部门管理，而地铁运营由交通运输部门管理。各部门之前协调很困难。

另外，国内的土地公开出让制度，阻碍了地铁投资主体以相对低廉的价格，获取地铁上盖物业及周边土地。

对于开发商而言，地铁沿线的土地意味着未来的升值潜力。万科的区域纵深及城市圈策略，便非常重视轨道交通的布局。但万科总裁郁亮告诉记者，万科拿地主要看当地的人口、基础设施、就业与产业是否达到一定水平，最后以回报率来倒推决定是否投资。

接受记者采访的开发商人士均认为，轨道交通建设对于投资来说是个机会，但同时，也需要满足其他的条件，还要看具体地块。

中国指数研究院副院长陈晟认为，地铁对周边经济的带动、尤其是对周边房地产的带动，其最佳的辐射范围是在地铁站口半径一公里以内的区域。这以外的辐射作用则急剧缩小。

陈晟指出，地铁确实能带来一定的人流量，但对人流量要加以区分，对于商业地产来说，最有意义的是目的人流量，他们来这里就是为了购物，目的很明确，而休闲人流量则次之，最没有意义的是过路人流量。所以地铁是否能带动某个区域的商业地产，最重要的还是要看这个区域自身的商业状况。

北京一大型地产商内部人士直言，按照目前的地铁运营模式，开发商难以在地铁建成前进入一级开发，除非达成类似京投和银泰那样的合作。这需要地铁运营模式的创新。