追问千万套保障房：冲击刚需势头能否延续？

·房企案例

拿地近一年朗诗配建经适房仍是土堆？

造成保障房供应不力的一个主要原因是开发商一再延迟配建保障类用房的供应。上海、北京等城市在2009年底前后出让的各类商品住宅用地多规定开发商必须配建一定比例的保障类住房，上海的比例是5%，北京则高达30%。然而，记者对配建保障房进行抽样调查却发现，这些配建的保障房建设速度并没有完全跟上。

如朗诗上海祝桥项目配建的保障房，不仅开工时间比商品房晚得多，开发商更是以保证“普通商品住宅业主的正常生活”为由，专门给配建保障房的业主开发小区通道。

一些房地产专家表示，很多开发商为小区配建保障房并非心甘情愿，保障房往往会被区别对待。这让很多人产生疑问：依靠这些配建的保障房，真能抑制房价吗？

配建经适房或于2014年交房

2011年8月，朗诗集团旗下的上海朗华置业有限公司以5.75亿元总价拍得了上海祝桥新镇E6地块。上海规土局公布的土地出让须知和答疑纪要显示，该地块除了需要配建30%的全装修住宅和20%的中小套型住宅以外，还要求配建5%的经济适用住房。

据该项目销售人员小徐介绍，整个项目分两期开发，将建32栋房源（包括售楼处），总户数为1200户。其中3栋为经适房房源，层高为7层楼，约80户左右。

然而，记者日前在该项目现场并未看到经适房的踪影。该地块围墙之内，除了几个翻起的土堆、几架竖起但并无动静的吊车外，就只剩下尚未拆除脚手架的售楼处。

小徐告诉记者，该项目经适房部分一个月前刚打完地基，目前在建的工程是一期项目和售楼处的样板房。其中，一期项目共13栋多层房源，今年8月左右就能封顶，可能于今年9月开盘，但其中不包括3栋经适房。经适房将同二期房源一起交房。据朗诗集团上海公司营销总监马庆的说法，二期项目的交房时间为2014年6月。

两期项目开发时间相隔甚远，为何把经适房安排在二期规划中？有业内人士猜测，开发商是为了把经适房对项目的负面影响降到最低，从而把经适房的建造时间往后推延。虽然配建经适房的比例并不大，但仍给了开发商很大的“压力”。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，经适房的配建无论对刚需还是对高端项目的销售都会产生负面影响。

对于经适房的建造时间，马庆并没有给出具体答复，只表示是“正常规划”。记者联系到了朗诗集团上海公司项目运营方面的负责人了解相关情况，但截至发稿，该负责人未给出任何有效的答复。

专为经适房设计小区出入口

去年11月，浦东首批经适房中，位置相对较好的三林基地价格为8000~8100元/平方米，航头基地的价格在5300~5600元/平方米。这样的价格对商品住宅形成了明显的冲击。马庆告诉记者，位置较上述地区差的祝桥新镇E6地块一期的毛坯房均价在1.2万元/平方米左右。

杨红旭说，经适房对商品房的冲击表现在两个方面。一是购房者购买商品房时，往往会顾忌经适房人群收入上的差异，这对项目销售会产生影响；二是具有配建的经适房价格要比同小区的商品房便宜得多，这将给商品房销售带来冲击。他指出，随着经适房准入标准的提升，这种影响会变得更为明显。

事实上，朗诗的上述项目曾试图淡化经适房对小区的影响。

小徐告诉记者，一期项目位于社区东面，东侧紧邻湖景，南面还有一条河道，位置很好。而配建经适房的地块与一期项目拉开了很大一段距离，位于社区的最西南角，不但靠马路，而且旁边是社区的电机房。

另外，项目在规划时，还在经适房旁边设计了一个小区出入口。马庆表示，这表面上是为了“方便经适房人群”，实际是为了避免影响东面一期业主的正常生活。

同策咨询研究总监张宏伟告诉记者，开发商在开发配建经适房项目时，商品房和经适房的资源配置往往会有差异，“这是风险最低的规划措施，否则很可能就会对商品房的销售形成负面影响，同时对产品今后的定价产生冲击。”

配建需靠法规制约

如何保证配建的保障房能按时保质及时供应？如何让入住保障房的业主不会因开发商规划的不同而有“低人一等”的感觉？

中原集团研究中心高级经理刘渊表示，让开发商参与配建保障房，是为了让政府省下开发精力。

中国房地产数据研究院院长陈晟认为，政府让开发商配建保障房，是为了避免某些区域形成特别明显的“区格”（即某些国家已经形成的穷人区和富人区的差别），其次是为了让购房者共享区域内的社会管理服务。

政策初衷很好，但如何让开发商认真履行配建义务呢？

刘渊指出，配建的经适房，品质与商品房不存在太大差异，但通常开发商很难有这样的自觉性，需要政府出台更多的监管措施来予以约束。在配建经适房的项目中，对于经适房房源而言，开发商只是一个“包工头”的角色，政府才是这些经适房的“主人”。目前首先要完善具体的质量监管措施和标准，而目前这块尚存在缺失。

张宏伟则表示，要鼓励开发商配建好经济适用房，政府可以在土地出让上予以让步，通过出让高性价比土地提高开发商参与的积极性。此外，还可以通过比较好的融资模式，或者新的金融创新产品来支持保障性住房建设，在政策层面给予鼓励，允许创新性的融资方式在保障性住房领域尝试和执行。