追问千万套保障房：冲击刚需势头能否延续？

5月全国各主要城市房屋成交量急升，令楼市回暖趋势升温。大多分析及统计数据均表明，近期楼市成交多集中在刚需盘。通过调控压抑了较长时间的刚需一旦爆发，房价或许又将进入上涨通道。

在这个节骨点，很多人想到了2011年开始建设的千万套保障房。如果这些保障房全部入市，如今的楼市和房价走势将发生什么样的变化？对此，记者在广州、上海等地进行了调查。

追问千万套保障房：冲击刚需势头能否延续？

子平（化名），上海人，今年34岁，未婚，税后月收入超过8000元，即将迁入位于上海青浦徐泾的一套房子。上述房屋总建筑面积为68平方米，按照21世纪不动产统计，如果在商品住宅市场购买，总价至少100万元以上。然而，子平仅支付了48万元就住进了该房。

子平是国家保障房开发计划的受益者。由于保障房开工量的急剧增长，上海的经济适用房申请门槛一降再降，家庭人均月收入5000元，人均财产15万元，也可以申请经济适用房。子平的父母因而成功申请购买到一套经济适用房。一定程度上，已经有一部分刚性需求的购房人群转而选择购买以经济适用房为代表的各种保障类住房。

根据中央计划，“十二五”期间建设各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套，2011年计划建设1000万套，2012年计划建设700万套。然而，保障房对普通商品房市场的冲击，或许并没有想象中那么厉害。经济适用房是目前对普通商品住宅市场冲击最大的一类保障性住宅，但根据上海易居房地产研究院的调研，全国范围内经济适用房开发投资额占商品住宅比重持续下降，2010年降至3.1%，成为历年最低。

资金制约保障房供应

中国指数研究院上海研究总监陈延彬告诉记者，北京、上海等一线城市在开发建设包括经济适用房在内的保障房时，要比其他城市积极得多。2011年上海开工的保障房套数达到22万套，而同期北京是20万套，均大体完成了当年度的保障房开发计划。今年，上海预计开工的保障房有16万套，北京则达到16.58万套，与国家的经济适用房发展计划相适应。

上海易居房地产研究院的《2011~2012年保障住房年报》显示，2011年全国新开工建设城镇保障性安居工程住房1043万套（户），截至2011年11月份，大部分省份开工率已经超过100%。

相比巨大的保障房开工量，当年度保障房竣工量却不多。2011年基本建成城镇保障性安居工程住房432万套，其中，有1/3主体结构基本完成，1/3进入楼层施工，1/3完成基础施工，基本符合住房和城乡建设部的要求。

上述年报称，这是因为保障房竣工量受工期的影响。一般而言，保障房的合理工期为两年半左右，因此2011年保障房竣工工程中99%都是由2009年结转过来的。按照这一施工进度，今年竣工销售的保障房将比去年更多。

资料显示，2010年，全国各类保障性住房和棚户区改造住房实际开工590万套，明年竣工的保障房数量将更为庞大，对普通商品住宅市场的冲击显然也会更大。

同时，保障房建设所需资金规模巨大，通过上海易居房地产研究院测算，预计2012年保障性住房建设所需资金在2.5万亿元左右。然而，由于地方政府对保障房建设的预算较少、土地出让收入有下滑的态势、地方融资平台债务进入集中偿还期，融资可能受到一定掣肘，资金压力严峻。

上海易居房地产研究院方面由此认为，2012年能否按期完成保障性住房700万套以上的新开工量和500万套以上的竣工量，资金难题是最大的不确定性。